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功夫財經:年后北京樓市怎么走?想要買房的人,當真急不得

來源:功夫財經
日期:2021-02-23
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去年底,有一套房子,原本感覺房東挺誠心賣的,掛的價格略高,但考慮到有可能會有一些談判空間,結合當時的市場,如果買下來,也不算吃虧。

沒想到的是,在我們看房的時候,房東突然跳價了,房價漲了幾十萬。后來,我們約房東談了一次,見面的時候,房東已經像瘋了一樣,滿臉自信,一副我的房子不愁賣的架勢。

當時我就覺得,這個房子賣不掉了。房東總覺得市場會一直往上走,但實際上并不會。市場挺理性的,市場里的人瘋了。

那個房主賣這套房子,是想置換另外一套,另外一套房子價格漲了很多,他們覺得,既然想買的房子漲了,那么他想賣的房子自然也要漲價,全然不考慮市場的現狀。

當時房主向我們表述的大致意思是,他已經看好了要買的房子,而且準備買,自己的房子肯定不愁賣。

結果,一個多月過去了,那個房子還在那里掛著。

中介給反饋的是,那個房主確實已經訂房子了,如果他這個房子不早點出掉,那么大概率上,他會虧幾十萬到100萬。

我相信北京樓市里,類似的房東有很多,看著別人的房子在漲價,就覺得自己的房子也會漲,也該漲,于是就盲目漲價,自己買房的時候,又盲目跟風。

全然不知道市場會怎么走,總之就是一個字:漲!

總這么想,很容易吃虧啊。

好了,接下來,我們把年后的樓市走勢做一下分析,希望能給大家一些參考,不要總往坑里跳。

01
北京的樓市分層


大致的分法是:600萬以下的剛需盤,算是一個市場,其中這個市場里,450萬以下的房源成交,會更活躍一些,這跟北京的剛需購房者,很大比例上只有200萬以下的首付有關系。

700萬以上的改善樓盤,算是一個獨立市場,其中八九百萬的房子,成交會更活躍一些。

這兩個相對獨立的市場,他們的走勢分別是:剛需市場正處于回暖的中期,也就是說,有了高成交量,但是價格還沒有明顯上漲,接下來大概率上會漲點價;

改善樓盤,基本上到了一個小高位,再繼續上漲的可能性很小,F在處于有價無市的狀態。

02
近幾年北京的市場規律


再強調一遍,跟小陽春沒啥關系,之所以有時候我也說小陽春,是因為,大致就是那么一個節奏,但是市場規律和季節是沒有關系的。

北京樓市這幾年的規律就是每次漲5-10%,就停下來;跌5-10%就開始回暖。這個規律目前仍然適用。

當然,如果今年北京樓市出政策的話,那么這個規律可能就不再適用了。

03
政策調整


鑒于深圳上海那邊都已經出了一個稅費的政策,即:增值稅的征收,從2年變成了5年。這個政策,感覺上,北京有可能會跟。當然,這個只是我的一個猜測。

如果這個政策真的落地的話,那么毫無疑問,對于市場來說,是一個打壓,市場整體價格會回落。

04
學區房方面

有很多家長在猶豫到底要不要下手買,原則上,比較差的學區,很難有政策利空,所以該買就買;頂級學區,一直處于風口浪尖,如果真有政策打壓,那也是正常情況,另外,頂級學區目前的價格都算是個高位,所以,可以觀望一下。

今年西城和海淀的多校劃片政策,可以關注下,看狠不狠。

05
實操方面


給大家講一下操作方法。

剛需,抓緊看房,合適房子直接買;

高總價的改善,可以先觀望一下,如果有急售的房子,可以撿個漏,沒有急售的房子,就繼續等,感覺上,一個月左右的時間,市場的走勢就會變得明朗起來,成交量上不去,房源肯定會變多,到時的選擇就多了。

置換房子,操作上,還是先賣后買。這么跟大家說吧,適合先買后賣的市場非常少,絕大多數的市場情況下,都是先賣后買。

賣房操作,高總價樓盤,如果果斷降價的話,應該能賣個不錯的價格(比如目前報價1000萬,直接降到950萬會很好賣)。

如果硬挺著,怕是一兩個月之后,市場完全冷下來,到時候降價也不好賣了。這個操作過去也跟大家說過。

06
房價的上漲因素


北京樓市的購買力很強,但是購買力強不代表價格就能漲。價格漲不漲主要看的是有沒有貸款政策扶持,如果沒有的話,漲幅上就肯定會有天花板。

去年高總價樓盤漲價,就是因為經營貸的口子太松了,大家買房的成本被大大降低,所以房價躥了一波。

如果經營貸被控制住的話,房價上漲的動力就被抽掉了,即使還有人高位接盤,也阻擋不了市場的整體(下滑)走勢。
關鍵詞: / 房價 / 樓市 / 貸款 / 北京 / 
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