今天跟大家說說今年的市場機會。

先說結論，就房地產而言，今年最大的市場機會，一定是在二線核心城市。

一線城市大家心里應該清楚，只剩一個還有比較大的機會，其余三個，其中2個還有慣性上沖的空間，另一個的機會只有新房。

上海廣州深圳目前房貸都有所收緊。

廣州南沙外地人暫時不能貸款買房了，黃埔區貸款也收緊了。年前我們組織了考察團，有一批粉絲還是算運氣好的。

不知道3月份會不會有所緩解，先觀望下看看。

但是， 今年利率上行是大概率，因為不光是受5檔房貸新規的影響，對一線城市嚴厲調控本身就是大方向，所以央行會有窗口指導。

上海年前剛剛調控，但2月份的次新房小區掛牌價繼續上沖，這個調控的時候我就分析過，因為二手房庫存緊張，所以年后慣性上沖的概率大。


深圳的二手房限價，銀行到底是按政府指導價評估放貸，還是按市場價，還是按中間價，現在大家都在等。

有銀行在按政府指導價評估，但也有銀行按兵不動，在觀望。還有銀行房貸按指導價評估，但抵押貸依然按市場價評估。

如果按政府指導價評估的話，跟市場價相差甚遠，害怕引發銀行的壞賬，畢竟深圳高杠桿買房的太多了。

如果按市場價評估，又怕與政策指導相悖，所以銀行也很為難。

如果說最后全部按指導價評估的話，對深圳西部的房價肯定有影響的。比如寶中，以前市場價和評估價一樣，現在相差太懸殊，中產接盤就會很吃力。

而深圳灣這種極貴和龍崗便宜的區域，反而沒什么影響。

比如深圳灣，原來市場價就是35萬，而銀行評估價最多也只能給到20萬，評估價跟市場價以前就相差很遠，買的一直就是有錢人，所以即使按政府指導價評估，影響也有限。

豪宅片區才真的叫富通脹。

在大放水時代，你都不知道這種地方的房價漲到哪里才是天花板。

而龍崗羅湖這些地方，市場價和指導價差不多，更加影響不大了。

二

但我為什么說今年的機會主要是在二線城市呢？

因為一線城市房價上漲到一定高度后：

一是調控越來越嚴，想要入場已經太難；

二是價格越來越高，一般人玩不起了，越往上，資金獲利空間本身也在減少；

三是與二線城市的房價價差在拉大，進一步凸顯出二線城市的價值。

四是一線城市的貸款在收緊，而二線城市還比較寬松，因此熱錢不可避免會往二線城市跑。

那放眼全國，有哪些二線城市機會比較大呢？

排第一的首選合肥。

因為這是一個很會搞錢和投資的城市。

現在熱點片區，濱湖新房供應斷檔，嚴重供不應求，連廬陽、肥西很多新盤都要求全款優先，貸款的請不要站門口。

基本上紅盤不是全款根本買不到房，一套房幾百萬，有錢人真的那么多嗎？

顯然不是。

如果不是利用杠桿，哪來這么多全款買房的人呢？

據我了解，有些人就是利用消費貸、二手房抵押貸套錢出來，再全款買新房。

之前就有人在我文章后面留言，有人靠消費貸在合肥買房，房貸還沒開始還呢，房價三個月就漲了23%。這回報率多高。


我預計今年合肥會超出大家的預期。

原因就是2點：

一是大家很會用杠桿撬動市場。

二是合肥樓市供不應求。

有人說合肥的土地供給量很大，拜托你去看看2020年的土地供給量再說吧，合肥2020年土地出讓只賣了7292畝地，相比2019年的13663畝，幾乎接近腰斬。

2021年合肥樓市會持續面臨供不應求的問題。

別說合肥已經漲了多少多少了，這是現象不是原因。

就憑著我上面說的這兩點，合肥2021年的樓市就會表現很好。

再說合肥這個城市的新經濟確實表現不錯，產業發展勢頭很好，所以值得看好。

但合肥最好的機會還是在西南片區，比如政務區、高新區，濱湖區，經開區，其他什么瑤海區、新站區，三縣不適合投資。

三

其他看好的城市，雖然之前二線城市的上中下三篇我都分析過了， 但估計很多人又忘記了，我再給大家再梳理總結一下。

第二個杭州，就不用多說了，市場一直很火爆，跟深圳一樣，杠桿的天下。

但杭州最大的機會肯定還是新房，因為倒掛明顯，二手房價格也比較高，跟深圳一樣下不了手，但又跌不下來，慢慢漲的趨勢，所以今年杭州市場還是會很熱。