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櫻桃大房子:今年哪些城市機會最大?

來源:櫻桃大房子
日期:2021-02-23
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今天跟大家說說今年的市場機會。

先說結論,就房地產而言,今年最大的市場機會,一定是在二線核心城市。

一線城市大家心里應該清楚,只剩一個還有比較大的機會,其余三個,其中2個還有慣性上沖的空間,另一個的機會只有新房。

上海廣州深圳目前房貸都有所收緊。

廣州南沙外地人暫時不能貸款買房了,黃埔區貸款也收緊了。年前我們組織了考察團,有一批粉絲還是算運氣好的。

不知道3月份會不會有所緩解,先觀望下看看。

但是, 今年利率上行是大概率,因為不光是受5檔房貸新規的影響,對一線城市嚴厲調控本身就是大方向,所以央行會有窗口指導。

上海年前剛剛調控,但2月份的次新房小區掛牌價繼續上沖,這個調控的時候我就分析過,因為二手房庫存緊張,所以年后慣性上沖的概率大。


深圳的二手房限價,銀行到底是按政府指導價評估放貸,還是按市場價,還是按中間價,現在大家都在等。

有銀行在按政府指導價評估,但也有銀行按兵不動,在觀望。還有銀行房貸按指導價評估,但抵押貸依然按市場價評估。

如果按政府指導價評估的話,跟市場價相差甚遠,害怕引發銀行的壞賬,畢竟深圳高杠桿買房的太多了。

如果按市場價評估,又怕與政策指導相悖,所以銀行也很為難。

如果說最后全部按指導價評估的話,對深圳西部的房價肯定有影響的。比如寶中,以前市場價和評估價一樣,現在相差太懸殊,中產接盤就會很吃力。

而深圳灣這種極貴和龍崗便宜的區域,反而沒什么影響。

比如深圳灣,原來市場價就是35萬,而銀行評估價最多也只能給到20萬,評估價跟市場價以前就相差很遠,買的一直就是有錢人,所以即使按政府指導價評估,影響也有限。

豪宅片區才真的叫富通脹。

在大放水時代,你都不知道這種地方的房價漲到哪里才是天花板。

而龍崗羅湖這些地方,市場價和指導價差不多,更加影響不大了。



但我為什么說今年的機會主要是在二線城市呢?

因為一線城市房價上漲到一定高度后:

一是調控越來越嚴,想要入場已經太難;

二是價格越來越高,一般人玩不起了,越往上,資金獲利空間本身也在減少;

三是與二線城市的房價價差在拉大,進一步凸顯出二線城市的價值。

四是一線城市的貸款在收緊,而二線城市還比較寬松,因此熱錢不可避免會往二線城市跑。

那放眼全國,有哪些二線城市機會比較大呢?

排第一的首選合肥。

因為這是一個很會搞錢和投資的城市。

現在熱點片區,濱湖新房供應斷檔,嚴重供不應求,連廬陽、肥西很多新盤都要求全款優先,貸款的請不要站門口。

基本上紅盤不是全款根本買不到房,一套房幾百萬,有錢人真的那么多嗎?

顯然不是。

如果不是利用杠桿,哪來這么多全款買房的人呢?

據我了解,有些人就是利用消費貸、二手房抵押貸套錢出來,再全款買新房。

之前就有人在我文章后面留言,有人靠消費貸在合肥買房,房貸還沒開始還呢,房價三個月就漲了23%。這回報率多高。


我預計今年合肥會超出大家的預期。

原因就是2點:

一是大家很會用杠桿撬動市場。

二是合肥樓市供不應求。

有人說合肥的土地供給量很大,拜托你去看看2020年的土地供給量再說吧,合肥2020年土地出讓只賣了7292畝地,相比2019年的13663畝,幾乎接近腰斬。

2021年合肥樓市會持續面臨供不應求的問題。

別說合肥已經漲了多少多少了,這是現象不是原因。

就憑著我上面說的這兩點,合肥2021年的樓市就會表現很好。

再說合肥這個城市的新經濟確實表現不錯,產業發展勢頭很好,所以值得看好。

但合肥最好的機會還是在西南片區,比如政務區、高新區,濱湖區,經開區,其他什么瑤海區、新站區,三縣不適合投資。



其他看好的城市,雖然之前二線城市的上中下三篇我都分析過了, 但估計很多人又忘記了,我再給大家再梳理總結一下。

第二個杭州,就不用多說了,市場一直很火爆,跟深圳一樣,杠桿的天下。

但杭州最大的機會肯定還是新房,因為倒掛明顯,二手房價格也比較高,跟深圳一樣下不了手,但又跌不下來,慢慢漲的趨勢,所以今年杭州市場還是會很熱。
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